曝光!无锡二手房卖不动的5个真相!

很多粉丝留言想知道无锡二手房市场的真实现状。
有人星夜赶科举,有人辞官归故里——说的就是眼下的楼市。
开年以来市场情绪变化,有人抓紧了入市的步伐,也有人看作是处理和套现的良机。
就像那个著名的段子:房产交易大厅里,刚刚过完户的买卖双方,和气握手,心里却互道sb。
无锡二手房市场也是如此。真相x1、高库存
据各路渠道统计,目前无锡二手房挂牌的真实房源大概有6万多套。
且随着520限售政策即将解禁,越来越多被限制销售的次新房开始挂牌。
从诸葛找房APP公开的数据看,光今天一天,就有新增挂牌房源667套!

中山房产一经纪人告诉我,光他们一家门店,每天就有五六个房东来上架房源。
“尤其是金科世界城、孔雀城、九龙仓碧玺等楼盘,每天都有新房源要挂盘,投资客憋了许久了,等不及要上市看看状况。”
业内人士估算,从目前的挂牌趋势看,无锡二手房突破7万套指日可待。真相x2、低流动
进水管源源不断,但是出水管却要细很多。
众所周知,去年下半年以来,无锡二手房交易量迅速萎缩。
虽然最近10天的市场看起来稍有回升,但每天的交易量也只是在200套出点头,最近最多的一天是252套。

有业内人士认为,“这样的成交远没有到爆发期,市场还是很不明朗的。”
而无锡目前有大大小小超过2000家中介门店。
按每家门店平均3个员工算,1个员工可能要1个月才能成交1套房。
照这个速度,房子还没卖完,中介大概已经先饿死了。
五爱路上一家中介经纪人告诉我,金三银四是二手学区房的成交高峰期,为了冲业绩,大家最近都在拼命找要买学区房的客人。
“等客上门是不现实的,我们要主动去网络上找,看哪些客户在找学区房,我们就凑上去咨询,这样带来的客源质量还是挺高的。”真相x3、价格高
学区房除外。其他类型的二手房卖不动的原因之一就是房价太高。
具体又分两种情况。
一种是卖家确实把价格标的脱离实际了;还有一种是买家不懂行情,自己觉得房价太高了。
我熟悉的一位中介经纪人告诉我,最近遇到的十几位客户都是这种样子的。
“我整个一周都在忙着给卖家买家两头做工作,但是买的卖的都很轴,压根听不见意见,都觉得自己是金口,金口开了就是不能还价的!”
“事实上,最近看二手房的人是多了,而且不少都能走到谈价阶段,能走到谈价阶段,说明对房子的情况还是比较满意的,也是很有可能成交的,但如果买家卖家对价格没有平常心,就很难谈下去。”
这位经纪人忍不住吐槽,“尤其是那种没有任何理由就标高价的房子,卖不动非常正常。按我说,真想卖,起码先降10%!”真相x4、成交慢
据不完全统计,无锡一套二手房源从挂牌上架到成交下架,平均需要100天左右。
其中,商品房大约是4个月左右,学区房大约6个月,最快的是老新村的房子,平均3个月内就能搞定。
当然,这是在卖家报价比较合理的前提下。
如果报价不合理,挂一年甚至几年卖不掉的房子也是存在的。
还有,房子的地段、户型、装修、小区环境等状况的好坏也都会影响成交周期。
以户型为例,75平米以内的小户型比较灵活,90平以上的房源成交周期基本上都要4个月以上。
高楼层的房子卖得也会慢一点。尤其是没有电梯的高楼层房源,很容易滞销。
真心想卖的话,建议报价一般需要比低楼层的房源降5%,才可能有带看。算到成交价的话,可能会降到8-10%。真相x5、乱涨价
有一个最原始的经济学原理:供求关系决定价格。
今年是交付大年,再加上前两年限售的房源将集中上市,理论上来说,当下无锡的二手房是不具备二次启动的上涨动能的。
但是不知道从什么时候开始,二手房买家不止乱定价,还乱涨价,甚至涨到和区域内新房的价格差不多!
而他们敢这样涨价的理由往往是:

“二手房是现房,尤其是次新房,才交付了2年多的房子,和新房没啥区别,还比现在的新房位置好、质量好、开发商更有名气!所以值得卖和新房一样、甚至更高的价格!”

听起来毫无漏洞。还是用市场数据说话吧。
以南长板块的芦庄片区为例。
金科世界城二手毛坯房目前的报价在19000元/平左右;孔雀城这一批上架的二手房源报价已经逼近2万/平。
这一带的新房价格呢?毛坯如华发首府,均价2万/平;精装如富力运河十号,均价在2.3万/平,刨掉置业顾问介绍的精装标准3000多万/平,那么富力的毛坯房价格也不过2万/平。
一二手房价格相近,甚至,算上房屋总价3%的中介费、2.5%的税费等费用之后,二手房的总价还可能超过一手新房。
这种情况下,你觉得买房人会选新房还是二手房?
个人认为,如果你持有的二手房区域内有新房在售,你又真心想卖房,建议你的报价比新房低10-20%左右(视房龄新旧、户型大小不同,降价幅度不同)是比较合理的,更容易卖出去。最后,我想说,现在的楼市已经简化成一部「情绪学」,情绪可以忽上忽下,但我们不能被情绪裹挟。
那些可以任性挂价的日子已经过去了。
现在的你,不管是想买房,还是想卖房,都最好到一线市场多走走,了解现在最真实的行情。认清现实、坦然面对、才能帮助你快速的卖掉房子和买到好房!
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