天下最笨杨国强:坚定做多房地产的赌徒

“不知妻美刘强东,悔创阿里杰克马。一无所有王健林,天下最笨杨国强。”
“我感觉自己是天底下最笨的人。”碧桂园集团创始人杨国强在8月3日新闻发布会上吐槽。看着这位身价1600亿元的超级富豪说自己是天下最笨的人,真的让大量吃瓜群众心脏砰砰乱跳,“最笨的人做了中国最大的房企”刷爆了朋友圈。
杨国强很委屈,多次重复“我不知道,我也不知道为什么”,每天为社会更美好而忙碌究竟是为了什么,一副也很迷惘、受了委屈的样子。
而实际上,这位生性倔强,逆势大赌的老板,恰恰是中国400万亿房地产市场的大赢家。

房地产最好的时代

半月前,地产跑路第一股亮相了,中弘地产的王永红背着40亿的债,跑路了。
7月31日,中央政治局会议提出,坚决遏制房价上涨。调控目标,从历次会议的遏制房价过快上涨到“坚决遏制房价上涨”。
早在4月份,碧桂园已经感受到了风声,一周连续三次发文,要求提高周转速度。“货不压手”,以高周转化解企业运营风险。但是,也就是4月开始,广西崇左、上海奉贤、杭州萧山、安徽六安,全国多地的碧桂园工地上皆出现了坍塌事故。
房地产的寒冬到了吗?从碧桂园的拿地决心来看,很难得出这种结论。今年1-7月份,拿地面积达到了4548万平方米,排名第一,是后面排名第二和第三的综合,同期恒大才拿了1610万平方米。如此规模拿地,怎么能是没有信心的表现呢?同时,碧桂园2018年销售额持续保持40%以上增速,,平均每月销售额都在500亿元以上,6月份更是高达778.1亿元,再次刷新中国房企单月销售纪录。按照这个拿地面积和销售金额来简单测算,碧桂园将在今明两年内成为中国第一家销售额破一万亿的房地产企业。显然,现在是碧桂园的时代,仍然是房地产最好的时代。

敢赌!逆势押大注险中求胜

作为同样深耕三四线城市的“三剑客”,恒大、融创的土地储备规模将远远小于碧桂园。经历过2016和2017年,三四线城市价格暴涨,增速75%以上的火热爆销,“三剑客”市值也在2017年大幅飙升。这波股价上涨的原因很简单,2014年以后大力推进棚户区改造的货币化安置,政策对地产销售的强力拉动。碧桂园、恒大、融创的土地储备集中在三四线城市,成为这波政策的最大受益者。
然而,当初在2014年下决心扩大土地储备,要付出巨大决心的。彼时,房地产市场风声鹤唳,2014年3月房屋销售面积大幅下行,单月增速已降至-7.5%,新开工面积单月增速仅为-21.9%。
没有多少人看好房地产,连不少房地产企业都在积极考虑转型问题。而就是杨国强却敢于逆势大规模土地储备,打破自己长期设定的 70%净负债率的比例红线,甚至在2015年4月份,杨国强拿出自己10%的股份让渡给平安保险,获得约63亿港币的资金用于房地产发展。决心之大,让当时公司财务负责人都有点撑不住。碧桂园前CFO吴建斌在2015年7月在关于价值管理的会议中,劝杨国强不要轻易扩容。但杨国强却生气了,“今天看到新三板、中小企业市盈率这么高,那是虚的。不可以学……我认为,还是把房产业务做大……我是主席,就按我说的办。”杨国强坚信中国不会让经济停下来,房地产仍然大有希望。此举直接奠定了碧桂园的江湖地位,2016年销售额突破3000亿元关口,2017年销售突破5000亿元关口,今年有望突破8000亿元关口。
庞大的土地规模,5个月的周转速度,40%的销售增速,直接让碧桂园,在短短两年内称为上升势头最为强劲的房地产企业,而将时间线再拉长至十年,碧桂园销售额从2008年的175亿元增长至2017年的5508亿元,跃居行业第一。
从今年这波操作来看,碧桂园仍然坚持逆势押大注的策略,在整个行业瑟瑟发抖时,逆势而上,一旦成功,则将远远甩出第二名一大步,规模势必再上台阶。

20年坚定做多房地产

敢赌是杨国强做大做强的勇气。杨国强最喜欢举的例子是自己借高利贷的故事:早年,在北京某银行借了5000万,利息高达30%,在借款时,银行只给了3500万,预付利息1500万银行提前扣了。即便这样,我需要钱也得借,那一年我赚了6000万,把银行借款的5000万全还了,还净赚1000万。
其实,作为千亿富豪的杨国强,当然不笨,而是中国最先富裕起来的一批人,作为地产起家的项目——顺德碧桂园地产项目,杨国强在1994年已经联合4个合伙人出资8000万元接盘。
其时,现在的中国首富许家印还拿着不足3000元月薪,当着一家公司的办公室主任。两年后,广州恒大才注册成立。而同期,人民币大幅贬值约50%,股市从1994年年初的900点最低跌到1994年的7月333点历史最低点。
在每个关键节点上,杨国强都能拿出逆势勇气。1997年受亚洲金融危机的影响,广东许多地产商急于撤回在香港的推盘,碧桂园却反其道而行之,用狂轰滥炸式的广告巩固了香港市场基本盘,顺德多个项目销售出现满堂红。由此,碧桂园”给您一个五星级的家! ”的广告语深入人心。没看错,1998年,广州房价才2433元/㎡。当时,1998年外贸出口不振,当年5月份,商品出口总额同比出现负增长,-0.18%,也是罕见的负增长,出口靠不住,只能启动内需。1998年7月3日,国务院发布“国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》“,房地产全面市场化正式开始。
此后,碧桂园乘着东风,一路销售狂飙。2007年,碧桂园在港交所上市,开启了全国范围内扩张,全国实现23个全新项目开盘。但是,2008年金融海啸,全世界一场抛售,对于碧桂园打击沉重,各地工程大面积缓建,股价跌了9成,从2007年高点8.6元,一度跌到0.69元。
2008年碧桂园销售额175亿元,增长10.6%,高于同期的恒大集团118亿元。但是,2008年碧桂园发行了5亿元包含对赌协议的美元可转换债券,业绩大幅下滑导致股价下跌,最终损失12亿元。碧桂园内部人都说,硬汉老板在这段时间很难过,靠唱国歌个《国际歌》煎熬着。经过这次打击,杨国强元气大伤,很久以后才恢复过来。
当时,房地产企业都被搞得灰头土脸,为了谋求融资,奔赴香港资本市场。卓越地产、福建明发、厦门禹洲等中资地产商相继启动招股,但都纷纷折戟香江。2009年底,港股才迎来内资房地产股票上市潮,中国恒大、龙湖集团等房企才陆续上市。

又一个2014年?

7月31日,中央政治局会议提出,坚决遏制房价上涨。8月4日,深圳公布的《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。
这份文件要求,在新增居住用地中,确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%,普通商品房用地供应只有40%,保障和人才住房将覆盖绝大部分人才和中等偏下收入居民。
显然,各地房地产政策都在加快制定出台,房价也充满了不确定性。这两天,楼市都在关注厦门房价,据说岛内降了1-2万/平,而且几乎没有接盘侠,高位加杠杆追涨的全部被套,会不会楼市降价潮向全国蔓延?
根据中原地产统计数据显示,今年1~7月,一线城市土地流标13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。仅半年多时间,全国流拍地块就近800宗!
是各地的密集调控政策所致?还是房企资金受困?抑或是房企在高周转过程中遇到了问题?
在股市上,A股房地产企业的估值最低点已经跌至 9.9 倍左右,几乎与2014 年最低点持平。毫无疑问,房地产又来到了个关键节点。面对危局,有人退缩有人挺进,碧桂园已经给出了选择。唯一不知道的是,像2015年棚户区改造一样的措施,会不会来?何时来?如果真有那一天,最大赢家是否还是 “碧桂园”?

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